別荘を売るならどっち？「仲介」と「買取」の違いと成功の秘訣とは

別荘を売却しようと考えたとき、最初に直面するのが「仲介」と「買取」のどちらを選ぶべきかという問題です。特にリゾート物件は、一般的なマイホームとは市場の動きが全く異なります。

それぞれの種類ごとの特徴とともに、別荘オーナーが知っておくべき「出口戦略」を解説します。

「仲介」は高く売れるが成約に時間がかかるリスクも

「仲介」とは、不動産会社に依頼して一般の購入希望者を探してもらう方法で、不動産取引といえば多くがこの形式で行われます。

「仲介」は別荘オーナーと購入を希望する個人との間の取引となりますので、市場価格（相場）に近い、納得のいく高値で売れるメリットがあります。

一方で、不動産会社に依頼してから購入希望者を募ることになりますので、成約までに数ヶ月、時には数年かかることがあります。

「買取」はスピード重視、ただし価格は下がる傾向も

「買取」は、不動産会社が自ら買い主となって直接物件を買い取る方法です。

「仲介」とは違ってわざわざ顧客を見つける手間がありませんので、査定からほぼ数日で現金化が可能です。相続など物件を急いで処分したい理由がある場合には最適な選択肢です。

また、宅地建物取引業法にもとづくプロである不動産会社が買い取るため、個人の売り主は契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が免除され、売却後に「雨漏りが見つかった」「建物が傾いている」などといったクレームを受けるリスクがほぼありません。

一方で、不動産会社は再販（リフォームして売る）を目的としているため、買取価格は仲介相場の6割〜8割程度になるのが一般的です。低い価格に甘んじても早く売り抜けたいかどうかか鍵となります。

買取前に「リフォーム」は必要か？

別荘を「少しでも高く買い取ってもらいたい」と、自費でリフォームを検討する方がいますが、結論から言えば、買取前のリフォームは不要な場合が多いようです。

特に「買取」の場合、不動産会社は自社または関連会社・提携会社で安くリフォームするノウハウを持っています。たとえ売主が100万円かけてリフォームしたとしても、買取価格が100万円上がることはまずありません。

したがって、外壁の塗装がはがれていたり、古い設備がこわれていたりしても、そのままの状態で査定に出すのはなんら支障のないことです。

「仲介」の場合は、リフォームで美観や機能性が高まることにより、購入希望者によい印象をもってもらう効果が期待できます。しかし、この場合もあくまでも相手の好みに合ったリフォームになっているかが問題となりますので、もしも方向性が違っていた場合には無駄な出費となりかねません。

別荘売却の際に必要な手続きと書類

売買が決まったら、引き渡しに向けて以下の準備を進めます。

■売買契約が原因の登記申請書の様式
この書類のほか売買契約書、登記原因証明情報、委任状などの必要書類を綴じ込む。通常は登記手続きを依頼した司法書士が作成してくれる。

別荘売却で失敗しないための視点

「建物」より「管理」の継承を

別荘の買い手や不動産会社が最も気にするのは、建物の状態よりもむしろ、「別荘地の管理費」や「上水道の権利」などといった、管理にかかわる問題です。管理費の滞納がないか、名義変更料はいくらか、といった情報をあらかじめ整理しておくだけで、査定や交渉がスムーズに進みます。

ときには専門の買取業者が必要になることも

非日常を楽しむ別荘には特殊な建築物も多く、たとえばログハウスなどは一般的な木造住宅と構造が全く異なります。その価値を正しく理解できない会社に依頼すると、ただの「古い木の家」として不当に安く買い叩かれることがありますので、「ログハウスの施工・再販に強い業者」のように、専門的な知見をもった業者に査定を依頼することが、買取価格を最大化するための大きなポイントです。

まとめ ～売却の「優先順位」を決めること

不動産の売却には「仲介」と「買取」というふたつの方法があります。

もしも、時間がかかっても高く売りたい場合、ブランド別荘地など高値が約束されている場合には、「仲介」のほうが有利です。
逆に、できるだけ手間をかけずに、すぐに物件を手放したいのであれば、「買取」のほうが役に立つ場合があり、これは地方の別荘地や相続物件などが該当します。

あなたの物件がどちらに向いているか、まずは現在の物件の状況を確認することから始めましょう。